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Wie wird Box 3 auf Ferienhäuser angewendet? 

Was ist mit den Steuern? 

In ein Ferienhaus zu investieren, ist lukrativ: Sie können die Immobilie selbst nutzen und profitieren sowohl von Mieteinnahmen als auch von einer möglichen Wertsteigerung. Doch was ist mit den Steuern?

Die Steuer- und Zollverwaltung erhebt einen sogenannten fiktiven Ertrag auf Ihr Vermögen in Box 3, wozu auch Ferienhäuser gehören, sofern Sie dort nicht dauerhaft wohnen. Dies wirft oft Fragen auf: Wie viel Steuern müssen Sie zahlen? Welche Auswirkungen hat ein Darlehen? Und wie verhält es sich im Vergleich zu Ersparnissen?

Auf dieser Seite erklären wir Ihnen verständlich, wie Box 3 funktioniert, welche Auswirkungen dies auf Ihr Ferienhaus hat und warum sich eine Investition oft als steuerlich vorteilhaft erweist. Mit klaren Beispielen, aktuellen Zahlen und cleveren Einblicken zur Reduzierung Ihrer Steuerlast.

 
Kleen Resorts

Wie funktioniert Box 3 genau?

Wir erklären es Ihnen in 5 Schritten. Erfahren Sie hier mehr. ⤵︎

1. Wertberechnung zum 1. Januar

2. Freibetrag anwenden

3. Berechnen Sie Ihre steuerliche Bemessungsgrundlage

4. Berechnung des fiktiven Ertrags

5. Steuerberechnung (36 % im Jahr 2025)

 

Die Box-3-Steuer auf meine Ersparnisse ist viel niedriger. Lohnt es sich, in ein Ferienhaus zu investieren?

Warum eine Investition in ein Ferienhaus attraktiv sein kann – trotz Box-3-Steuer und Schulden

Es stimmt: Die Box-3-Steuer auf Ersparnisse ist mit einem fiktiven Ertrag von 1,44 Prozent im Jahr 2025 vergleichsweise niedrig. Aber die Frage ist: Was bringen Ihnen Ersparnisse? Oft nicht einmal einen Ausgleich der Inflation. Eine Ferienimmobilie generiert hingegen strukturelle Mieteinnahmen, die nicht in Box 3 besteuert werden. Sie kann langfristig im Wert steigen und bietet zusätzlich die Möglichkeit zur Eigennutzung im Urlaub.

Darüber hinaus kann ein Ferienhaus mit einem Darlehen (einer Box-3-Schuld) finanziert werden. Diese Schuld reduziert Ihr steuerpflichtiges Vermögen, was Ihre Steuerlast erheblich senken kann. Sie wandeln also Ihr Vermögen in einen Sachwert um, anstatt es durch Inflation schmälern zu lassen.

Ihr Vermögen intelligent einsetzen

Wenn Sie einen Teil Ihrer Ersparnisse in ein Ferienhaus investieren, wechseln Sie von renditeschwachen Ersparnissen zu einem Vermögenswert mit potenziell viel höheren Erträgen. Zudem nutzen Sie bei richtiger Finanzierung Schulden als Hebel, während Ihr steuerpflichtiges Kapital durch die Schulden, die Sie in Box 3 abziehen dürfen, sinkt.

Weniger Steuern, mehr Potenzial

Anstatt einen fiktiven Ertrag von 1,44 % auf Ihre Ersparnisse zu erzielen, müssen Sie möglicherweise Steuern auf einen Ertrag von 5,88 % auf Ihr Haus zahlen. Der tatsächliche Ertrag eines Ferienhauses ist jedoch oft viel höher als der Ihrer Ersparnisse. Da Sie einen Teil des Kaufs mit Schulden finanzieren, zahlen Sie tendenziell weniger Steuern als erwartet.

Wenn Sie ein Beispiel für Ihre spezifische Situation erstellen möchten, können Sie uns gerne kontaktieren!

Vier Rechenbeispiele für die Box 3

Szenario 1 – 150.000 € mit Partner

Szenario 2 – 150.000 € ohne Partner

Szenario 3 – 350.000 € ohne Schulden oder Partner

Szenario 4 – 350.000 € in Investitionen + 100.000 € Schulden, ohne Partner

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